SCI de jouissance à temps partagé : intérêts et risques pour les associés
Publié le :
30/06/2025
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La société civile immobilière (SCI) est l’une des formes sociales les plus connues et privilégiées en cas d’investissement immobilier. Protéiforme par nature, la SCI fait l’objet de nombreuses déclinaisons et de régimes variés.
Plébiscitée dans les années 80 et 90, la SCI à temps partagé repose sur un principe simple : chaque associé possède des parts sociales représentant un droit d’occupation attaché à un immeuble.
Généralement portée sur des immeubles situés au sein de stations balnéaires ou de stations de ski, cette forme de société permet aux associés de bénéficier d’un logement, occupé selon un calendrier établi.
Le fonctionnement des SCI de jouissance à temps partagé
Régies par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, ces sociétés puisent tant dans le droit commun des sociétés que dans leurs dispositions spécifiques pour fonctionner.
Au sein de ce type de société, les associés ne sont pas directement propriétaires du bien qu’ils peuvent occuper.
Les associés sont, fort logiquement, tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction, l'acquisition, l'aménagement ou la restauration de l'immeuble à proportion de leurs droits dans le capital social.
Il pèse ainsi sur les associés de véritables charges similaires à celles présentes au sein d’une copropriété.
Concernant les modalités de sortie, chaque associé peut se retirer après une décision unanime des associés ou pour juste motif.
Cette notion de juste motif a pu être la source d’un fort contentieux. Concrètement, le retrait pour juste motif peut être invoqué :
- En cas de maladie ;
- Lorsque l’associé perçoit des minima sociaux ;
- Lorsque l’associé perçoit une rémunération inférieure au SMIC ;
- Lorsque l’associé ne peut plus jouir de son lot du fait de la fermeture de l’ensemble immobilier.
Quid de l’intérêt des associés
Les SCI de jouissance à temps partagé présentent des avantages et des inconvénients pour les associés.
Si ce type de société permet d’accéder à des biens immobiliers dans des zones généralement très touristiques, où le coût de l’immobilier est élevé, et limite l’obligation de contribuer aux dettes sociales aux seuls apports des associés (à l’instar des sociétés à responsabilité limitée), ce type de société présente également des inconvénients.
Comme rappelé plus haut, les associés sont tenus d’une multitude de charges, ce qui a conduit certains promoteurs à gonfler fictivement les appels de fonds. De plus, la vente des parts sociales peut être compliquée en l’absence d’un marché secondaire développé.
Les modalités de sortie des associés, strictement encadrées, font pencher la balance en défaveur de cette société.
Il faut toutefois noter que, dans un souci de corriger ce régime, le législateur a réformé une partie du régime des SCI de jouissance à temps partagé en accordant des modalités de sortie supplémentaires aux associés et en renforçant notamment les organes de surveillance de la société afin d’éviter les escroqueries.
Ce régime sera potentiellement sujet à évolution, comme le laisse entendre une réponse ministérielle de 2017. Toutefois, dans l’attente d’un régime plus favorable et de garde-fous plus importants, il reste défavorable aux associés.
Historique
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