Comment se déroule une expropriation immobilière ?
Publié le :
07/02/2024
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L’acquisition d’une propriété laisse régulièrement le sentiment à l’acquéreur qu’il devient seul décisionnaire du sort de son bien, et que lui seul est en mesure de s’en séparer ou non.
Pourtant, la procédure d’expropriation peut fragiliser ce sentiment, en ce qu’elle oblige, sous certaines conditions, un propriétaire à se séparer de son bien, sur injonction d’une personne publique et dans un but d’utilité publique.
Les conditions à l’expropriation
L’expropriation est l’acte par lequel un propriétaire est contraint de céder la totalité ou une partie de son bien immobilier, voire de ses droits réels immobiliers à l’instar d’une servitude, à une personne publique.Seule une cause d’utilité publique, comme la construction d’un centre hospitalier, qui ne peut être évitée par d’autres moyens et à condition que l’expropriation ne soit pas disproportionnée au but poursuivi, peut être de nature à justifier une telle mesure, tant l’expropriation touche au droit fondamental qu’est le droit de propriété.
Outre cette justification, l’expropriation suppose le versement d’une indemnité au propriétaire évincé, laquelle doit permettre de réparer l’ensemble du préjudice subi par le propriétaire exproprié, et composée d’une part d’un montant couvrant la valeur du bien exproprié, et d’autre part, de sommes accessoires.
Procédure d’expropriation : phase administrative
L’expropriation d’un propriétaire suppose l’ouverture d’une phase administrative, par laquelle la personne morale qui souhaite exproprier un ou plusieurs biens informe le préfet de la nature du projet envisagé, du périmètre des biens à exproprier et du coût des expropriations.Un arrêté d’ouverture d’enquête publique est publié, diffusé au public et affiché à la mairie du lieu où est envisagée l’expropriation, pendant 15 jours.
Postérieurement à cet affichage, un commissaire-enquêteur est désigné par le juge, et se charge de prendre s’il y a lieu, l’acte déclarant l'utilité publique, acte affiché à nouveau pour que des tiers concernés puissent formuler un recours contre cette décision.
La préfecture autorise ensuite une enquête parcellaire, durant laquelle le commissaire-enquêteur informe par lettre recommandée avec accusé de réception, les propriétaires des biens visés par la mesure d’expropriation, et le préfet prend, à la clôture de cette première phase, un arrêté de cessibilité.
Procédure d’expropriation : phase judiciaire
L’arrêté de cessibilité est notifié aux propriétaires, et le transfert de propriété des biens expropriés peut avoir lieu.Préalablement à toute cession, l’offre d’indemnisation doit être transmise aux propriétaires expropriés, dans un délai d’un mois à compter de l’arrêté, auquel cas, passé ce délai, les propriétaires peuvent saisir le juge de l’expropriation pour qu’il détermine le montant de l’indemnité. À réception de l’offre, les propriétaires disposent également d’un mois pour l’accepter ou en demander sa révision.
Étant précisé que, dès lors que le bien visé par une procédure d’expropriation est un logement loué, la personne publique est tenue d’assortir l’offre d’indemnisation d’une proposition de relogement.
S’il n’est pas réalisé à l’amiable entre la personne publique et le propriétaire, faute d’accord sur le montant de l’indemnité ou tout simplement en cas de refus du propriétaire de se séparer de son bien, le transfert de propriété est effectué par ordonnance d’expropriation interdisant au propriétaire toute cession de sa propriété à un tiers ou constitution d’hypothèque sur le bien, à la demande du préfet et contestable dans un délai de deux mois.
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