Droit de surplomb pour isolation extérieure : concilier rénovation énergétique et servitudes de voisinage
Publié le :
12/12/2025
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Isoler un bâtiment par l’extérieur s’impose aujourd’hui comme l’un des leviers les plus efficaces pour réduire les consommations d’énergie. Pourtant, lorsque l’ajout d’un isolant déborde sur la propriété voisine, même de quelques centimètres, le projet se heurte immédiatement au droit de propriété.
Entre l’objectif national de rénovation énergétique et la protection stricte des limites de propriété, le droit de surplomb cristallise une tension juridique nouvelle. Comprendre jusqu’où il est possible d’aller sans porter atteinte aux droits du voisin devient alors essentiel.
Qu’est-ce que le droit de surplomb ?
Instauré par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi « Climat et résilience », le droit de surplomb permet à un propriétaire souhaitant réaliser l’isolation thermique de son logement par l’extérieur de bénéficier d’un droit d’accès au fonds de son voisin et d’empiéter, de manière limitée, sur celui-ci.
Ce droit constitue ainsi une entorse au droit de propriété protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, lequel a valeur constitutionnelle. Par principe, les juridictions n’hésitent pas à sanctionner tout empiètement sur la propriété d’autrui.
Comment mettre en œuvre le droit de surplomb pour réaliser l’isolation de son logement ?
L’article L.113-5-1 du Code de la construction et de l’habitation encadre strictement l’usage de ce droit, lequel ne peut être exercé qu’en dernier recours. Le propriétaire doit ainsi :
- Démontrer que l’isolation par l’extérieur constitue la seule solution permettant d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que les autres méthodes présentent un coût ou une complexité excessive ;
- Informer le propriétaire du fonds voisin de son intention de procéder à une isolation par l’extérieur ;
- Verser une indemnité au propriétaire du fonds voisin.
Le propriétaire devra donc produire des justificatifs établissant que les autres solutions techniques ne sont pas aussi efficaces ou s’avèrent excessivement coûteuses. Il pourra notamment s’entourer d’un maître d’œuvre et d’un bureau d’études afin de disposer d’une expertise technique et immobilière venant appuyer son projet.
Il devra également verser une indemnité au propriétaire du fonds voisin afin de compenser l’empiètement résultant des travaux ainsi que l’utilisation de son fonds pour la réalisation de ceux-ci.
Les modalités concrètes de mise en œuvre de ce droit devront être constatées par un acte authentique reçu par un notaire. À défaut d’accord entre les parties, ces modalités pourront être fixées par une décision de justice en cas de litige entre les deux propriétaires.
Le propriétaire du fonds surplombé peut-il contester la mise en œuvre du droit de surplomb ?
À compter de la réception de la notification émanant du propriétaire souhaitant isoler son logement, le propriétaire du fonds voisin dispose d’un délai de six mois pour s’opposer à l’exercice de ce droit. Il devra toutefois invoquer un motif sérieux et légitime, tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété, pour que son opposition soit recevable.
Il ne pourra s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires que si la destination ou la consistance de son fonds devait en être affectée de manière durable ou excessive.
Enfin, lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens, et que cette construction nécessite la dépose de l’ouvrage réalisé, celle-ci sera effectuée aux frais du propriétaire du bâtiment isolé, sans remise en cause de l’indemnité acquise.
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