Comment les obligations réelles environnementales peuvent-elles encadrer durablement l’usage d’un bien immobilier ?
Publié le :
23/09/2025
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La loi n° 2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages a introduit les obligations réelles environnementales. Ce nouveau type d’obligation, ancrée au terrain auquel elle se rattache, permet aux propriétaires fonciers de franchir un cap supplémentaire dans la protection de la biodiversité.
Comment fonctionne l’obligation réelle environnementale ?
Codifiées à l’article L.132-3 du Code de l’environnement, les obligations réelles environnementales (ORE) ne sont pas attachées à la personne du propriétaire mais directement au terrain. Cela emporte une conséquence majeure : l’ORE subsiste malgré les ventes successives du terrain.
Elle dispose donc d’un véritable droit de suite, à l’instar des servitudes qui sont également attachées au fonds sur lequel elles sont présentes.
Les ORE ne peuvent être conclues qu’avec une collectivité publique, un établissement public ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l'environnement. Elles doivent également être établies par acte notarié.
L’acte doit mentionner les engagements des parties, les possibilités de révision et de résiliation ainsi que la durée, qui ne peut excéder 99 ans. Fort logiquement, l’obligation doit nécessairement poursuivre un objectif de maintien, de conservation, de gestion ou de restauration d'éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques.
Les ORE permettent de laisser libre cours à la liberté contractuelle. Les parties peuvent définir librement les obligations attachées au terrain, qui peuvent prendre la forme d’une obligation de faire, par exemple restaurer une partie boisée, ou d’une obligation de ne pas faire, par exemple préserver une zone humide.
Toutefois, si le propriétaire a consenti un bail rural sur ses terres, il ne peut établir une ORE sans l’accord préalable du preneur et sous réserve des droits des tiers.
Un outil de structuration d’opérations immobilières
Les obligations réelles environnementales s’intègrent pleinement dans la législation actuelle en matière de projet immobilier et de protection de l’environnement. En effet, le porteur de projet doit réaliser une étude d’impact écologique que son projet aurait sur l’environnement.
À ce titre, le Code de l’environnement prévoit un principe de compensation des atteintes à l’environnement à l’article L.110-1. Ce principe se traduit par un objectif d'absence de perte nette de biodiversité, ou même par un gain de biodiversité.
Ce principe implique que chaque atteinte à la biodiversité doit être réparée et compensée. Les ORE peuvent dès lors agir comme des mécanismes de compensation. Par exemple, un promoteur immobilier peut s’engager à préserver certaines parcelles ou à réaliser des habitats écologiques.
En outre, l’acte d’établissement d’une ORE n’a aucun impact fiscal, tant au niveau des droits d’enregistrement que de la taxe de publicité foncière et de la taxe de sécurité immobilière.
Enfin, le législateur a permis aux communes et aux organes délibérants des établissements publics de coopération intercommunale d’exonérer de taxe foncière les propriétés non bâties dont le propriétaire a conclu une ORE.
Bien qu’initialement conçues pour le milieu rural, les ORE peuvent également être utilisées en milieu urbain afin de s’ajouter au panel d’outils dont disposent déjà les porteurs de projets pour réduire leur empreinte écologique.
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